03/09/2019 מאת: ירון לוי

אין ספק כי בחירת הלוקיישן לעסק היא אבן יסוד בדרך להצלחה. הבחירה תקבע במידה רבה את הזמינות והנגישות לקהל הלקוחות הרלוונטי עבורכם, את היכולת לבצע פעילות עסקית נוחה ויעילה, את עלויות ההקמה והעלויות השוטפות, ועוד פרמטרים רבים. על כן, כחלק מתהליך ייעוץ עסקי להקמת עסקים חדשים או מעבר של עסק למיקום חדש מושם דגש רב על נושא הלוקיישן, וזאת לצד מגוון היבטים נוספים הנלקחים בחשבון – החל מהכדאיות הכלכלית ועד לנושאים של שיווק ופרסום. בין אם אתם בוחרים לעבור את התהליך המומלץ והחיוני של ייעוץ עסקי, ובין אם החלטתם לבצע את המשימה לבד, אנו מביאים בפניכם להלן שורה של טיפים שיעזרו לכם להבין איך בוחרים מיקום לעסק.

לוקיישנים – לא עשויים מיקשה אחת

מטבע הדברים, לכל עסק מתאים מיקום שונה וברור שמה שיכול להיות נכון עבור גלידריה אינו נכון עבור משרד עורכי דין או חנות נעלי נשים. יתרה מכך, גם בתוך ענפי העיסוק השונים קיימים תחומים ותתי-תחומים אשר לכל אחד מהם יכול להתאים לוקיישן שונה לחלוטין. כך למשל, קיימים הבדלים משמעותיים בין מיקומים לחנות בגדי יוקרה הפונה אל בעלי האמצעים ואלו שהאופנה בוערת בעצמותיהם, לעומת חנות המציעה ביגוד במחירים עממיים לכל הגילאים. יש הבדלים בין מיקומים המתאימים למסעדת גורמה ומסעדת פועלים, בין משתלה המתמחה בעציצים קטנים ללקוחות פרטיים ומשתלה המתמחה בעצי פרי לחקלאים, ועוד הדוגמאות רבות. על כן, כאשר אנו מדברים על בחירת מיקום לעסק אין הכוונה לכמה כללי ברזל שנכונים בכל המקרים, אלא בהתאמה של הכללים אל הנתונים הספציפיים של העסק.

כך לדוגמא, יש לקחת בחשבון את ההגדרה ואת הקונספט של העסק, את קהל היעד שלו מבחינת הרגלי צריכה ויכולות כלכליות, את התקציב העומד לרשותכם, את המתחרים ומיקומיהם, את גודל החלל הנדרש והיבטים מיוחדים שלו מבחינת חלוקה לחללים או אזורים ייחודיים לאחסון ותפעול, וכמובן גם את התנועה במיקומים אפשריים, את הנגישות והנוחות בהם, את עלויות ההוצאות השוטפות בכל מיקום, וכן הלאה. ניתן להבין כי מדובר בפרמטרים רבים, אשר חלקם לא תמיד נלקחים בחשבון על ידי היזמים, וגם אם נלקחים בחשבון – משמעותם איננה ברורה במידה מספקת. אם ניקח למשל דוגמא קטנה, כמו משמעותה של תנועת עוברים ושבים ברחוב בשעות מסוימות, לא תמיד מבינים היזמים האם תנועה גדולה יותר בשעות הבוקר, הצהריים והערב היא הנכונה ביותר עבורם. 

בדיוק מסיבה זו חשוב מאוד לפנות אל יועץ עסקי עבור בחירת לוקיישן לעסק. מדובר בבעל מקצוע שכבר ליווה הרבה מאוד עסקים, החל משלב הרעיון, דרך ההקמה ועד להרצה, וגם בתקופות מאוחרות יותר. בנוסף, היועץ מביא עימו ידע נרחב שנרכש לאורך שנים של ניהול עסקים בשטח, וכן השכלה כלכלית אקדמית נרחבת. לכן ביכולתו להצביע באופן ברור על הפרמטרים החיוניים לבחינה, להסביר כיצד בוחנים אותם באופן נכון ומקצועי, כיצד מבינים האם הבדיקה עונה על הצרכים שלכם, ואיך בוחרים לבסוף את המיקום שמציע את היתרונות המיטביים לעומת חסרונות מינימאליים. יתר על כן, היועץ מסביר לכם את המשמעות של בחירת כל לוקיישן וכיצד היא עשויה להשפיע על הפעילות העסקית לטווח הארוך.

זכרו כי בחירת המיקום הוא מהחשובות, ואולי החשובה שבהחלטות שתעשו בשלבים הראשונים של ההקמה, אז בצעו אותה באופן מקצועי ונכון, לא לפי משאלות לב ותחושות בטן, וכמובן – הסתייעו ביועץ עסקי מיומן שגם תרום רבות לכלל ההיבטים האחרים של העסק.

אז איך בוחרים את הלוקיישן לעסק

בשורות הבאות נביא בפניכם מספר היבטים שבהם יש להתחשב בעת בחירת מיקום לעסק, ונבאר זאת בעזרת דוגמאות המתאימות לתחומי עיסוק ופעילות שונים.

הלקוחות שלכם, והמתחרים

הבדיקה המשמעותית ביותר קשורה ללקוחות שלכם, המהווים כמובן נגזרת של הגדרת העסק. מה שעלינו להבין לגבי הלקוחות הוא מהו המיקום האטרקטיבי ביותר עבורם. אם ניקח לדוגמא פיצרייה חדשה הפונה אל כל הגילאים ואל כל המעמדות הסוציו-אקונומיים, הרי שבחירה טובה תהיה רחוב ראשי והומה ככל האפשר, או הקניון. ואולם, העובדה שהמבנה נמצא במיקום ראשי, וההבטחות של בעליו ושל סוכן הנדל"ן לזרם משמעותי של לקוחות, אינה יכולה להספיק. יש לבדוק את הנושא ממש בעצמכם, כלומר להגיע אל הרחוב ואל הנקודה המסוימת של המבנה בשעות שונות – בוקר, צהריים וערב – במשך מספר ימים כולל בסופי השבוע ולבחון את כמות וסוג העוברים ושבים מול המבנה המיועד. 

יחד עם זאת, מרבית האנשים אינם נוהגים לאכול פיצה בבוקר, ומרביתם גם לא בצהריים, ואילו ילדים ובני נוער שתמיד ישמחו לפיצה בכלל נמצאים במסגרות החינוכיות עד לשעות אחרי הצהריים. מכיוון שמדובר במאכל שהוא יותר בגדר בילוי יש לשים את הדגש על השעות הרלוונטיות, כלומר אחה"צ עד הלילה, ולבדוק את תנועת האנשים בהן. בתוך כך יש לבחון היטב את הרכב ההמון: האם הוא כולל אנשים שיכולים להיות לקוחות פוטנציאליים שלכם, מהי כמות הילדים המלווים בהוריהם, כמה בני נוער מסתובבים באזור, האם יש אנשים שנכנסים לדוכני מזון מהיר אחרים?

ואם כבר הזכרנו בתי עסק אחרים בתחום ממכר המזון, אנו מגיעים אל הנושא החשוב של המתחרים. ברור שתרצו להיות עם כמה שפחות תחרות, שהפיצרייה הקרובה תהיה במרחק גדול וכך גם גלידריות, רשת המבורגרים וכן הלאה – אולם הדבר לא תמיד מסתייע. על כן, חשוב לבחון היטב את כמות וטיב העסקים המתחרים ברחוב ובאזור הקרוב, לבדוק את היקף התנועה שנכנסת ויוצאת מהם, להבין אל מי הם פונים וכיצד הם עושים זאת, לשים לב למחירים שלהם, ולהבין האם יש בכלל מקום לעוד פיצרייה קטנה בתוך רחוב סואן ורווי תחרות. 

על הדרך, לא להתבייש לשאול עוברים ושבים במעין "סקר שוק" ספונטני: איפה אוכלים פה פיצה? על מי הם ממליצים? למה דווקא עליו? איפה משיגים המבורגר? איפה אוכלים במחיר סביר ומקבלים תמורה טובה? התשובות לשאלות אלו ונוספות יכוונו אתכם הן להבנת התחרות האזור הקרוב, והן להבנה של הדברים שאנשים באזור אוהבים ומעריכים.

את אותם הדברים ניתן להכליל לגבי מגוון סוגי עסקים. ניקח לדוגמא יזם המתכוון לפתוח חנות לאופנת נשים, לאחר שחישוביו הראו לו שלמרות המצב הנוכחי בענף יש לו סיכוי טוב להצליח. כעת הוא מגיע לקניון גדול ושומע הבטחות מפתות מצד ההנהלה לגבי הכנסות גדולות ורווחים נאים. גם ליזם הזה אסור בשום אופן לוותר על מחקר מקדים: עד כמה קיימת תנועה של לקוחות פוטנציאליות בשעות רלוונטיות? כמה מהן באמת נכנסות לחנויות ביגוד והנעלה וכמה פשוט מבלות עם הילדים או נכנסות לרשת המזון? כמה הן מוציאות על רכישות של ביגוד, הנעלה ותכשיטים? מיהם המתחרים ומה הם עושים שמצליח ולא מצליח? האם יש מקום לעוד חנות אופנה? באיזו קומה יש יותר ופחות תחרות, בהנחה שיש מספר מקומות פנויים, והאם ניתן למשל למקם את החנות ליד בית עסק מקביל – למשל מעצב שיער? 

וגם: חשוב לעשות סקר פרטי בין בעלי העסקים ולנסות להבין את ההיסטוריה של עסקים בתחום האופנה בקניון, האם סיפורי ההצלחה נכונים או שהם מסתירים כישלונות מרובים? מדוע נסגרה החנות האחרונה? מה אמרו הבעלים לבעלי החנויות הסמוכות? מהי שביעות הרצון הכללית של בעלי החנויות מהתנאים בקניון? 

אז כמה עולה?

נניח שמצאתם את המיקום המושלם, אבל יכול להיות שאתם לא היחידים שמבינים זאת. אין ספק שבעל מבנה מסחרי בחנות ראשית במרכז תל אביב יגבה עלויות שכירות גבוהות, המצדיקות לדידו את ההשקעה שלכם. במילים אחרות, על מה שטוב צריך במרבית המקרים לשלם יותר, ומה שעליכם להבין הוא – האם זה צפוי להשתלם? יתר על כן, ראוי לזכור שבתקופת ההקמה וההרצה של העסק יש הוצאות רבות, ובחצי השנה הראשונה (ההרצה) זרם הלקוחות שלכם בכל מקרה לא יהיה גדול או קבוע, וכך גם ההכנסות. לכן, יש גם להבין אם אתם יכולים בכלל לעמוד בעלויות הנדרשות, לפי התקציב שמבוסס על שאר ההוצאות שלכם ועל מקורות המימון העצמיים והחיצוניים שלכם. כך לדוגמא, ייתכן שאותו יזם שרצה לפתוח חנות אופנה בקניון מרכזי, ימצא שעלויות השכירות הגבוהות פשוט מצויות מעבר ליכולתו.

אל דמי השכירות צריך להוסיף עוד הוצאות בלתי מבוטלת, למשל אם צריך לשפץ: ייתכן שצריך לצבוע, לסגור ולפתוח חללים, לחדש תשתיות חשמל ותקשורת, לעצב באופן אסתטי ובהתאם לסגנון המתוכנן, ולבצע שינויים דרושים על מנת לעמוד בתקנות של גורמי הרישוי השונים. מטבע הדברים, כל מבנה מספק תשתית שונה שבמקרה אחד יכול לחסוך ממון נכבד ובמקרה אחר לעלות בהוצאות בלתי מבוטלות. כמו כן, לרוב ישנן עוד עלויות הכרוכות למשל בתשלום על חנייה ייעודית ללקוחות, על דמי ניהול לחברת אחזקת וניהול מבנים, על ארנונה ומיסים נוספים שיכולים להגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים בשנה, וכדומה. מצד שני, ישנם אזורים שבהם ניתן לקבל הנחה במיסים, דווקא בגלל שבחרתם מיקום באזור עימות או אזור עדיפות לאומית א'.

אם כן, היבט משמעותי ביותר בבחירת מיקום לעסק הוא העלויות הראשוניות הכרוכות בהקמה עצמה, וכן העלויות השוטפות הצפויות לכם. אלו משתנות לפי מיקום במרכז הארץ או בפריפריה, לפי היותו של הרחוב מרכזי או צדדי, במרכז מסחרי או בקניון, בתשתיות הקיימות וגודלו של המבנה, וכן הלאה. את כל אלו צריך לכמת ולהשוות לצפי הרווחים ולתקציב העומד לרשותכם.

גודל המבנה –שיקול משמעותי

ישנם עסקים שיכולים להסתפק בשני חדרים או בחדר וחצי, כמו למשל פיצרייה, יש שצריכים אולם גדול כמו חנות בגדים, בתי מלאכה ועסקים רבים צריכים אזורים לאחסון ציוד ומלאי, גני ילדים צריכים חצר גדולה יחסית, וכן הלאה. על כן, ברור שגודל המבנה חייב להתאים לצרכים של העסק. מכיוון שאתם עושים את צעדיכם הראשונים עוד לא ברור לכם בדיוק כמה חלל תצטרכו, אבל חשוב להגיב לרמת דיוק גבוהה ככל האפשר. 

לדוגמא, יש להעריך כמה מלאי אתם עומדים להחזיק, להבין ממה הוא מורכב (צעצועים קטנים, רכיבים גדולים), כיצד ניתן לאפסנו והאם צריך תנאים מיוחדים, האם הוא יכול להיות גלוי או צריך להיות נסתר מעיני הלקוחות, וכדומה. דוגמא נוספת, יש להעריך האם החלל המרכזי של הפיצריה או הגלידריה יכול לארח בנוחות את כמות הלקוחות שאתם צופים. ואל מול השיקולים האלה יש כמובן להביא בחשבון את ההוצאות, אשר נוטות לעלות עם הגודל של המבנה – החל בדמי השכירות, דרך השיפוצים הנדרשים ועד לארנונה.

בתוך כך, חשוב מאוד לקחת בחשבון לא רק את הצרכים בתקופת ההקמה וההרצה, ואף לא את השנתיים הראשונות, אלא בראייה קדימה. אין אנו אומרים שצריך לקחת מבנה גדול מאוד ללא צורך, אולם יש לשקול את הנושא אל מול צפי הפעילות שלכם בעתיד. נכון שבמידת הצורך ניתן יהיה לעבור למבנה יותר גדול, אולם כדאי שתהיה זו האפשרות האחרונה ולא הראשונה, עקב המורכבות של העברת העסק על כל המשתמע מכך מבחינת הוצאות, פגיעה בפעילות השוטפת ואובדן לקוחות קיימים.

מה שקורה מסביב

כאשר אתם בוחרים מיקום לעסק חשוב שתיכנסו לראש של הלקוחות שלכם. לדוגמא, יזמית רוצה לפתוח גנון פרטי לפעוטות וילדים ועליה לקחת בחשבון את סוגיית הנוחות והנגישות. עליה להתחשב בכך שמרבית האנשים מביאים את הילדים לגן בדרך אל העבודה ואחד ההורים אוסף אותם בסוף יום העבודה, כך שברור שיש יתרון לגן השוכן במרחק סביר מכבישים מרכזיים של העיר, שאינו מצריך עיכוב ממושך. מצד שני, היא צריכה לקחת בחשבון שרוב ההורים רוצים לראות את ילדיהם גדלים בסביבה שקטה יחסית וירוקה, כך שאינה יכולה לבחור מיקומים הומים וסואנים מדי, ולכן צריך למצוא את האיזון בין קרבה לצירים ראשיים ובין מיקום שקט וצדדי. בנוסף לכך, עליה לשים לב לנושא של חניה בקרבת הגן, בפרט אם הגן עתיד לפעול בעיר מרכזית ובאזור בו קיימת בעיית חניה. אף הורה אינה רוצה לשלם קנסות או לחפש דקות ארוכות מקום חנייה פנוי, ובוודאי גם היה רוצה לקצר את מהלך ההליכה עם הילד ברחובות סואנים. בנוסף, אם הגן פונה אל אוכלוסייה המרבה להשתמש בתחבורה ציבורית, יש לשים לב שקיימים מספיק קווים ותחנות בקרבת מקום. 

רשת האינטרנט – אז אולי בלי מקום?

אם סוגיית בחירת הלוקיישן נשמעת לכם מורכבת, אולי אתם חושבים שעדיף כבר לסגור עניין ולפתוח עסק מקוון. ובכן, במידה שהדבר בכלל רלוונטי עבורכם (מה שלא נכון לחלק הארי של העסקים), בהחלט שווה לשקול פתיחה של חנות אינטרנטית. כמובן, חנות כזו הרבה יותר חסכונית בהשוואה לחנות פיזית: אין עליה ארנונה, לא צריך להעסיק כוח אדם משמעותי, אין שיפוצים ודמי שכירות, וכדומה. השקעה נכונה בפרסום ושיווק דיגיטלי גם תביא אתכם אל "מיקום" טוב למדי בגוגל וברשתות החברתיות, ובגלל החיסכון בעלויות גם תוכלו להציע ללקוחות שלכם מחירים ומבצעים יותר אטרקטיביים.

יחד עם זאת, חשוב לזכור כי גם חנות אינטרנטית לא בהכרח פוטרת אתכם מפתיחת עסק פיזי, שכן אנשים רבים אוהבים לראות את המוצרים במו עיניהם, ללבוש אותם, לנעול אותם ולהתנסות בהם בעצמם. מעבר לכך, הקמת חנות באינטרנט עדיין כרוכה בהיבטים רבים, החל בהקמת האתר וקידומו ברשת, דרך ניהול נכון ומקצועי שלו, דאגה למלאי, למשלוח הזמנות וכן הלאה. אז בשורה התחתונה, במרבית סוגי העסקים שאפשרות זו בכלל רלוונטית עבורם, יש בהחלט לשקול את האפשרות של חנות מקוונת, אך מבלי לפסול את הקמתו של עסק פיזי אשר החנות מהווה שלוחה וירטואלית ונרחבת שלו ללא מגבלה גיאוגרפית.

קבלת סיוע מקצועי

כפי שאמרנו בהתחלה, בחירת לוקיישן לעסק היא אבן יסוד להצלחה ויש להתייחס אליה במלוא הרצינות. החדשות הטובות הן שאם מבצעים את הבחירה בצורה נכונה ומושכלת, הרי שבמשך שנים רבות לא תצטרכו לבצע אותה שוב, ואולי לא תצטרכו אף פעם. כדי להגיע לכדי החלטה נכונה ושקולה כדאי מאוד להיעזר במי שיש לו ניסיון רב והבנה מעמיקה בתחום. יועץ עסקי המלווה אתכם בהקמת העסק בהחלט יכול לכוון אתכם אל הבדיקות החיוניות, ובהתאם לתוצאותיהן ועל סמך הבנתו בעולם העסקי והכלכלי – לסייע בקבלת ההחלטה הנכונה על המיקום הטוב ביותר.

לפרטים נוספים בנושא ולקביעת פגישת ייעוץ ללא עלות וללא התחייבות, פנו אלינו בטלפון 035377088 או בווטס אפ או בהודעה